El derecho de retracto es un derecho de adquisición preferente por el que su titular tiene la facultad de adquirir un determinado bien o derecho cuando se cumple un concreto supuesto de hecho o cuando las partes así lo hayan acordado. Hay dos tipos de derechos de retracto: legal y convencional. El legal es cuando se origina por una disposición prevista por la Ley. El convencional es cuando se trata de un acuerdo privado entre las partes sin que haya existido una enajenación del bien por Ley.
Ejemplo de derecho de retracto
Por ejemplo, si el propietario no avisa al arrendatario de la venta ya realizada de la casa, este tiene un plazo de 30 días para ejecutar el derecho de retracto y quedarse con la vivienda con las mismas condiciones en las que se produjo el intercambio. El arrendatario pasaría a sustituir al comprador dentro del contrato de compraventa.
¿Cuánto tiempo tiene una persona para retractarse de una compra?
En términos generales, el plazo depende del tipo de retracto. El derecho de retracto convencional durará cuatro años contados a partir de la firma del contrato, a falta de pacto expreso, según el artículo 1508 del Código Civil arriba descrito.
¿Cuándo no aplica?
Como se explica en el Código Civil, en España, el artículo 1518 establece que el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto si no ha reembolsado al comprador el precio de la venta.
Obligaciones asociadas al derecho de retracto
Durante el plazo en que no se ejerce el derecho de retracto, el tercero que ha adquirido el bien es el propietario a todos los efectos. El incumplimiento de la obligación de reembolso por parte del vendedor hacia el tercero extingue su derecho de retracto y consolida de manera la propiedad del bien vendido al tercero.
Diferencia entre tanteo y retracto
La única diferencia entre tanteo y retracto reside en el momento en que el inquilino puede ejercerlos:
- El derecho de tanteo se ejercita antes de producirse la compraventa. De este modo, el propietario está obligado a comunicar al arrendatario su intención de vender la casa, indicándole las condiciones en que pretende hacerlo. A partir de esta notificación, el inquilino dispone de 30 días para ejercer el derecho de tanteo y quedarse con el inmueble en el precio señalado.
- El derecho de retracto, por su parte, surge cuando el propietario lleva a cabo la compraventa sin cumplir con su obligación de comunicar previamente la operación. En estos casos, el arrendatario dispone legalmente de un plazo de 30 días para ejercitar el derecho de retracto y quedarse con la vivienda en el mismo precio y condiciones en que se vendió. De este modo, a través de la demanda de retracto, el inquilino pasaría a sustituir al comprador dentro del contrato de compraventa, con sus mismos derechos y obligaciones.
Por lo tanto, ambos derechos son esencialmente lo mismo, siendo el de retracto una especie de garantía para cuando no se ha podido ejercer el derecho de tanteo.