En España, la ley de vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y otras normativas regionales y locales que pueden variar según la comunidad autónoma o el municipio.
La Ley de vivienda en España
La LAU establece los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino de una vivienda en alquiler, incluyendo los plazos mínimos y máximos de duración del contrato de arrendamiento, los requisitos para la renovación del contrato, los casos en los que se puede desahuciar al inquilino, las responsabilidades en cuanto al mantenimiento de la vivienda, y la fijación de la renta y sus posibles actualizaciones.
Además, en España existe una regulación específica para la vivienda protegida o de protección oficial, que son viviendas con precios más asequibles y que están destinadas a personas o familias con ingresos limitados. Estas viviendas están reguladas por la Ley estatal de Vivienda y por leyes autonómicas específicas.
En cuanto a la compra de vivienda, existen leyes y normativas específicas que regulan la compraventa de inmuebles, como el Código Civil, el Código de Comercio y la Ley del Mercado Hipotecario.
En resumen, en España la ley de vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y otras normativas regionales y locales, que establecen los derechos y obligaciones tanto del propietario como del inquilino en el alquiler de viviendas, así como para la vivienda protegida o de protección oficial. Además, existen leyes específicas para la compraventa de inmuebles.
Novedades de la Ley de Vivienda de 2023
La norma contempla ahora que los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, independientemente de que los inmuebles sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.
La nueva ley de Vivienda prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de pasar nuevos gastos al inquilino si no estaban incluidos previamente y elimina las cláusulas que lo vestían como acuerdo entre las partes. «La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos ya quienes buscan un contrato nuevo de alquiler», explicaron ayer ERC y Bildu.
En este sentido, una de las novedades más destacables es del interés de los propietarios, pues es a ellos a quienes afecta. La nueva ley de vivienda indica que, aquellos que alquilen su vivienda en una zona tensionada, deberán hacerlo mediante contratos con una duración mínima de 3 años prorrogables año a año.
Con esta medida se evita que el arrendatario lleve a cabo una subida indiscriminada de los precios de las viviendas de alquiler jugando con la elevada demanda de alquiler en la zona donde está ubicada su vivienda.
El nuevo texto surgido del acuerdo entre el Gobierno, ERC y EH Bildu también rebaja la definición de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles.
Zonas tensionadas
Son las comunidades autónomas las que tienen potestad para declarar un área como zona tensionada y a partir de ahí se crea un índice de referencia de precios. Las zonas tensionadas son áreas que cumplen una de estas dos condiciones:
- Áreas donde el precio del alquiler ha aumentado al menos tres puntos por encima del IPC autonómico durante los anteriores cinco años. (Anterior mente era un 5%).
- Zonas donde se destine más del 30% de la renta a gastos derivados de la vivienda (ya sea en alquiler o en hipoteca).
Topes de subidas
- 2023: se mantiene el 2% para todos los arrendamientos (grandes tenedores y pequeños propietarios).
- 2024: la subida se limita al 3% para todos los propietarios.
- 2025 en adelante: índice de referencia aplicable solo para grandes tenedores. Para los pequeños propietarios, el tope se fija a través de la indexación a la renta establecida en el contrato anterior. Si es un arrendamiento nuevo, será en función del índice de referencia.