El contrato de compra-venta es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de una cosa determinada y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente.
Recomendaciones antes de adquirir una vivienda
Lo primero es asegurarse de que el vendedor es el propietario de la vivienda y si no es así que esté autorizado por éste.
Lo siguiente que tenemos que hacer es acudir al Registro de la Propiedad para constatar que sobre la vivienda no existe ninguna carga que grave la vivienda Embargo, hipoteca, deudas a la comunidad de vecinos, etc.).
Finalmente, si todo es correcto la firma del contrato de compra-venta debe realizarse ante el Notario e inscribirse la escritura en el Registro de la Propiedad.
Requisitos y obligaciones en la compra-venta de inmuebles
- Requisitos referidos a los sujetos intervinientes:
- Habrán de estar identificados, conforme a la legislación notarial, tanto si es persona física como jurídica.
- Habrán de tener capacidad suficiente, a juicio del notario. En el caso de personas jurídicas, deberán acreditar haberse constituido conforme a la Ley.
- Habrán de estar legitimados, bien porque actúen en su propio nombre y por cuenta propia, bien porque acrediten en debida forma la representación con la que actúan.
- El vendedor deberá tener poder de disposición sobre la cosa que transmite, ya sea de su solo dominio, o sea un bien ganancial (en cuyo caso deberán comparecer los dos cónyuges), o sea propiedad de una pluralidad de personas (de igual modo, deberán comparecer todos los propietarios en pro indiviso).
- Requisitos referidos al bien inmueble:
- Se hará una descripción del bien, mencionando la referencia catastral y gráfica.
- Se dejará constancia de que el vendedor es el propietario en toda su extensión del bien objeto de compraventa.
- Se habrá de solicitar nota simple del Registro de la Propiedad para comprar la titularidad y las cargas.
- El vendedor habrá de manifestar los arrendamientos que se hayan establecido sobre el bien.
- El vendedor manifestará si el bien está al corriente del pago del IBI.
- El vendedor manifestará que el bien no está comprendido en áreas de tanteo o retracto
- El vendedor entregará al adquirente en el contrato de compraventa de inmueble del certificado de eficiencia energética.
- Requisitos referidos al precio:
- Habrá de fijarse un precio en concreto.
- Deberá pactarse un modo de pago del precio, ya sea por transferencia o cheque o con dinero en efectivo, salvo que una de las partes sea comerciante profesional, en cuyo caso hay un límite de cantidad que no se podrá superar.
- Se enviará copia telemática desde la notaría al Registro de la Propiedad para que se proceda a la inscripción de la venta con la nueva titularidad.
- Se atenderán las obligaciones fiscales dimanantes del contrato de compraventa de inmueble celebrado: Pago de los impuestos municipales, del IVA (si el vendedor es una promotora y se trata de la primera transmisión), del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o de Actos Jurídicos Documentados (si el vendedor es particular o es segunda transmisión) y del IRPF.
Impuestos y Registro
Una vez firmado el contrato hay que llevar a cabo una serie de trámites posteriores:
- Abonar los impuestos correspondientes a la Comunidad Autónoma, para lo cual tiene un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora. Si la compraventa devenga I.V.A., por ejemplo porque se trate de una primera venta efectuada por el promotor, hay que pagar, aparte de ese I.V.A., que se entrega al mismo vendedor, el 0,5% del precio escriturado, en concepto de Actos Jurídicos Documentados. Si no lo devenga, entonces el porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 7% del precio, según las Comunidades, como Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
- Inscribir la compra en el Registro de la propiedad. Tras el pago de los impuestos autonómicos, hay que llevar la escritura al Registro de la Propiedad correspondiente a la vivienda adquirida. Una vez examinada la escritura por el Registrador, el comprador inscribirá la vivienda a su nombre, y se le entregará la copia de la escritura, con los justificantes de haberse pagado el impuesto, y cambiado de nombre en el registro.
- Es posible que la compraventa lleve aneja la obligación de abonar el Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de Terrenos Urbanos (llamado comúnmente «plusvalía»), que en principio lo abona la parte vendedora al Ayuntamiento, pero que puede existir pacto para que lo satisfaga el comprador. Y también, que hay que cambiar el recibo del I.B.I., (la Contribución), para que al año siguiente venga a nombre del comprador.
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